こんにちは、らいらいです！
職場や携帯に新築ワンルーム投資への勧誘する電話かかってきたことはありませんか？
どうにかしてアポイントを取ろうとしてくる強引な営業。この時代にこんな営業方法をまだ取っています。
それはいまだに引っかかる人がいるからまだこの営業手法が無くならないのです。
実際にぼくの友人は購入前提で話を進めており、相談された時は絶句しました。
全力で止めましたが。。。
これ、本当に地獄への片道切符です。
ダメ。ゼッタイ。
目次（クリックでジャンプ）
新築ワンルーム投資とはどういう投資なのか
【実例】実際に友人から相談を受けた物件
物件概要
- 住所：東京都豊島区
- 最寄駅：池袋駅 徒歩５分
- 広さ：約２２平米
- 価格：約２７００万円
収支計画
- 想定賃料：約１０万円
- 管理費修繕積立金：約１万円
- ローン返済額：約９万円
手残りは驚きのゼロ！！
手残りゼロって運用としては最低の結果です。
それなら、価値が変わらない定期預金のほうがまだましです。
【実例】業者の売り文句
よくあるセールストークTOP５
生命保険効果
税金が安くなる
ローン完済後は私的年金として収入が入る
頭金は１０万円だけ
あれ？メリットこんなにたくさんあるんですね？
欲しくなりました？
騙されないで！
ダメ。ゼッタイ。
新築ワンルーム投資がダメな理由
業者の利益がべらぼうに乗っかっている。
販売価格の２～３割以上は軽く乗っかっています。
都内で７％でデベロッパーが建築して各部屋を区分けして５％で売り出すイメージです。
例えば１億円で利回り７％で建て、利回り５％で売り出すと１，４倍の値段、つまり１億４千万円となります。
この差額が業者の利益です。
自分で建てた方が儲かりません？
買った瞬間に中古相場価格になる
極端な話、購入して当日売却した瞬間に業者の利益が乗っかった分だけ値下がりします。
収益物件には収益物件の市場価格があります。周りが7％で売られている中、自分の物件は買ったときと同じ利回り５％の値段で売れると考えるのは正気の沙汰ではありません、
さらに賃貸に出すと当初は新築プレミアムがあり、本来よりも高く貸し出せますが、退去後は本来の相場家賃に戻ります。
その結果収益が落ち、利回りも低下します。
その収益を相場利回り割り戻した価格で売却するとさらにガクンと価格が下がります。
節税になって当たり前
設備の減価償却が当初７年間取れるのでしばらくの間は節税効果も大きいですが、その後の節税効果は薄れます。
ただ、それ以前に毎月赤字になっていれば給与から補填しているので節税になって当たり前です。
だって運用として破綻してますからね。
そもそもお金を増やすための運用で節税を目的にするのが間違いです。
返済比率が高すぎる
収入に対する返済の割合がすごく大きいです。
自分が住むための住宅ローンでも３５％が限度です。
それに対し今回は返済比率９０％以上という数字。
空室が出た瞬間デフォルトへの道を突き進みます。
おまけ
後日談
友人に断るように説得し、友人が断る旨を業者に伝えました。
その結果、電話攻勢が激しくなってしまい押し切られてしまいそうで助けて欲しいと連絡を受けました。
結局泣きつかれ都内の某ファミレスにて友人と私、先方の業者２名と話し合いました。
先方はひっくり返そうと４００万円の値引きを提示してきて粘ります。
丁寧に全て断り続けて、およそ２時間。
相手も諦めたのかやっと開放されました。
友人の買おうとしてた理由
ちなみに友人に興味本位で買おうとしてた理由を聞いてみたところ
- 営業マンが信用できそうだから
- 自分が住んでもいいなと思えた
- 周りが買ってるから
- たった１０万円で資産形成できるから
とのことでした。
利回りや収支など数字に関して発言が出てきませんでした。
びっくりです！
まとめ
新築ワンルーム投資は
ダメ。ゼッタイ。
運用に関しては数字でものを見ましょう。
運用に関して興味を持つことはよいのですが、登る山を間違えないように。
被害者がいなくなることを願って。
でもね、
