こんにちは、らいらいです！
連日テレビやネットのニュースでは座間市のおぞましい事件が連日報道されていますね。
あれだけ放映されてしまっては流石に場所の特定も容易でした。
ツイッターでは謄本まで上げられていました。
折角なのでそれを使っていろいろ推察してみます。
場所の特定
写真や映像から
よく放送されている場面の一部です。
最大の特徴はなんでしょう？
はい、目の前が線路ということです。
線路沿いに建っているアパートということですね。
【座間市】
座間市は実はあまり大きくありません。
この座間市を通る路線は「小田急小田原線」か「JR相模線」だけです。
さらに、線路と平行になった道があるのはごく一部です。
ニュースから
実はヤフーニュースなどでは、ある程度詳しい住所まで出ていました。
ヤフーニュース 2017年10月31日
アパートに９人分の頭部 死体遺棄容疑で男逮捕 神奈川
神奈川県座間市緑ケ丘６丁目のアパート一室で、切断された２人の頭部が見つかった事件で、警視庁は３１日、新たに７人の頭部を発見した。捜査関係者が明らかにした。同庁は、このうち１人の遺体を遺棄したとして、この部屋に住む白石隆浩容疑者（２７）を死体遺棄の疑いで逮捕した。
【写真】遺体が見つかった現場の部屋（中央）
捜査１課によると、白石容疑者は今月下旬、自宅の玄関に置いたクーラーボックス内に性別不明の頭部を放置した疑いが持たれている。室内からは他にも大型の箱が複数あり、同課が中を確認したところ、他にも切断された遺体が見つかった。
同課は、このうちの１人は行方不明になっている東京都八王子市の女性（２３）の可能性があるとみて、身元の確認を進めている。女性は２１日から家族と連絡が取れなくなり、２４日に女性の兄が「妹と連絡がとれない」と高尾署に届け出た。同署などが女性の行方を捜していたところ、女性とインターネットの自殺サイトでやりとりをしていた白石容疑者が浮上。３０日夕、白石容疑者の部屋で遺体の一部を見つけた。
神奈川県座間市緑ヶ丘６丁目のようです。
グーグルマップで絞込みをかけます。
もうどの部分かわかっちゃいますね。
すでに大島てるにも載っていました。
場所さえわかれば誰でも謄本は取れます。
謄本の取得
謄本はオンラインで誰でも取れるようになっています。
これはツイッターに上がってた謄本です。
※一部隠しています。
建物情報の取得
住所がわかれば、賃貸のホームページで該当する条件で検索をかけるとすぐに出てきます。
→現在は各不動産会社が募集をストップし掲載を取り下げています。
キャッシュが残っていたので、募集条件が確認できました。
今回は不動産投資ポータルサイトの楽待のニュースですでにまとまっていたのでその情報を流用します。
楽待新聞 2017年11月2日
「事件後、退去に関する連絡は一切入っていません。逆に入居者さんから『出ていかないといけないんですか？』『住み続けていいんだよね？』という言葉を聞いて、びっくりすると同時に勇気づけられました」
遺体が見つかったアパートの管理会社役員のAさんは「皆さん『すごい安いし住みやすい』と言ってくれている物件。どれぐらい退去連絡があるかと考えていたんですが、事件後は逆に『解体するんですか？』といったような問い合わせばかりだったので驚きました」と語る。
物件は築30年の木造2階建て。単身者向けのロフト付きワンルームで、家賃は管理費込みで2万2000円。入居者は20代後半～40代の会社員が主で、事件当時は12室中10室が埋まっていたという。
容疑者の男がアパートに入居したのは8月下旬だった。Aさんは男の印象について「挨拶もしっかりするし、誰がどう見ても好青年。確かに入居を急いでいたので、今思えば怪しかったかもしれないですけど、あれは気づけないと思います」と話した。
家賃は管理費込みで２万２０００円。一棟全体の部屋数は１２部屋とわかりました。
これだけの事件にも関わらず、退去者がいないのには驚きですが。。。
謄本とここまでの情報から利回りと購入価格考察
使う情報
物件情報の基本的な精査方法はこちら
１部屋あたりの家賃と部屋数がわかったので、満室想定家賃年収が計算できます。
- 22,000円×12部屋×12ヶ月＝3,168,000円
謄本から読み取れることとしては
- 平成２０年１月２１日に売買
- 個人名義で借り入れ
- 八千代銀行から金利２．０５％で借り入れ
- 抵当権設定額は２６００万円
です。
考察開始
１.
個人名だったのでプロパーローン（事業性ローン）の線は消えました。個人向けの不動産投資ローンでしょう。
２.
八千代銀行は中古木造に対する融資期間の計算は「２５年－築年数」のようです。
現時点で築３０年なので購入当時は築２０年です。これで融資期間を計算すると５年でした。
これだと借り入れる意味がないので、おそらくぎりぎりまで融資期間を延ばしたと思います。
短い期間で貸したい銀行との折衝は融資期間１５年前後を予想。
３.
抵当権設定額が２６００万円なので、２パターン考えられました。
フルローンの場合：購入価格２６００万円
頭金を入れた場合：購入価格２９００万円～３０５０万円（頭金１０％～１５％）
リフォーム代と組み合わせてオーバーローンも可能性は否定できませんが、建物の状態やリーマンショック前の相場利回りを考えると可能性としては薄いとみてます。
考察結果
購入金額：２６００万円～３０００万円
利回り：１０％～１２％ほど
融資期間：１５年前後
残債金額：１０００万円～１１５０万円
すべてぼくの予想です。
ただ、謄本からここまで考察できるということを知って欲しいです。
これを理解すると売却しているときの購入時価格や残債額がわかって価格交渉がしやすくなります。
おまけ
いろいろ検索してたら売却しているページを見つけてしまいました。
４４８０万円・・・
これだけだと現在相場が高騰していることもあって、まぁ普通かなと考えちゃいます。
じゃあ、ぼくの考察価格を踏まえて考えると？
まとめ
本当におそろしい事件でした。
巻き込まれた方は本当に可哀想です。このようなことが２度と起きないことを望みます。
が、不動産投資家の立場からするとぼくはオーナーも可哀想で。
幸か不幸か退去者は出ていないので、すぐに返済できなくなるということはないと思います。
今後この物件はどうするんでしょうか。。。
