こんにちは、らいらいです！
前回は不動産業界側の覆面座談会でした。
と来たら、そう。
金融業界側の覆面座談会です！！
タブーとか気にせず突っ込んで行きますよー。
覆面座談会とは
楽待が各内部の人を呼んでオフレコトーク（ぶっちゃけトーク）をさせるという試みです。
不動産業界側と金融機関側でトーク内容も変わり、不動産投資家が知りたいことをしゃべらせています。
ちなみにぼくは、銀行業界と不動産業界の両方経験しています。
そして現在は不動産投資家として借りる側の立場も。
金融業界編
楽待より 2017年12月2日
※ピックアップして３つに絞っています。
各項目における楽待の解説は不十分だと思ったので、ぼくが補足で解説しています。
不正融資
要点まとめ
- 稟議書に嘘は書かない、が書かなくて良いことは書かない
- 資産背景はエビデンスが必須
- ２重契約（変更契約）は防ぎようがない
- しかし、決算書で２重契約だったかわかる
- 期限の利益損失とはせずに要注意先に落とす程度
- １法人１物件スキームは暴けるが、力を入れていない
らいらいの解説
当たり前ですが稟議書に嘘は書きません。
言い逃れのできない大問題になります。
しかし、だからといって必要の無いことまで書くこともありません。
なぜかというと、余計なことを書いて上司から突っ込まれるのが嫌だから！！
そしてデキル人ほど融資審査の面談で稟議書に書きたい内容に誘導します。
【例】
「こんな感じですよね？」の誘導系の質問は乗っかってあげてください。
銀行員が稟議書に書くために頑張っています。
また、１法人１物件スキームに関しては銀行も把握しています。
帝国データバンクと東京商工リサーチの代表者検索や法人マイナンバーの自宅検索でもわかるとのこと。
が、正常返済されている限り、そこまでトラブルを起こしたくないようです。
銀行の支店
要点まとめ
- 融資を出す支店の情報を持ってるのは不動産会社
- 支店長が審査系から来たのか、営業系から来たのか
- 紹介で入ったほうがよい
- 飛び込みは厳しい
- 融資窓口にいるのは、優秀じゃない行員の可能性が
- 紹介と飛び込みで借り入れ金利に差
らいらいの解説
これは断言します。
不動産業者に聞くのが一番良いです。
日々多数の銀行や支店と繋がっている不動産業者に融資の情報は集まっています。
ぼくも初めのころは銀行の窓口に飛び込んでいましたが、効果はありませんでした。
また、動画でも言及されていましたが、融資相談の窓口にいるのは
「やる気がない、営業成績が振るわない、問題を起こしやすい」
人の可能性があるとのことでした。
そして、銀行への審査依頼はできる限り紹介で行くようにしましょう。
審査に多少融通が利くだけでなく、金利も抑えることができます。
飛び込みで来るお客さんは安く借りている人の情報が無く、比較対象がないため金利をふっかけやすいのです。
かといって、金利に文句をつけてはいけません。
小うるさいお客はトラブルを避ける意味でも相手したくないのです。
金利に文句を言わないお客は、２棟目３棟目にもつなげやすくおすすめです。
融資付けの秘話
要点まとめ
- 通帳、定期預金の作成の見返りとして融資が通ることはない
- 身だしなみは審査結果に直接的には影響しないが、印象の問題
- ちゃんと資料をそろえて持ってくる人は評価されやすい
- 資産家の対応はやっぱり異なる
- 現在は連帯保証が取りにくい
- 銀行としてはトラブルを避けたい
らいらいの解説
たまに融資の条件として、定期預金の作成やクレジットカードの作成をお願いされることがあります。
ただし、あくまでも「お願い」です。
強要だと重大なコンプライアンス違反ですからね。
また、当たり前ですが銀行員がいちいち指摘しないでも、資料を全てそろえている人の評価は高いです。
そして、全て自分の言葉で説明できる人は
「しっかりしているな」
という印象になります。
資料提出の依頼で稟議が止まるたびに銀行員のやる気はなくなります。
リスクもしっかり書いた事業計画書、質問には全て答えることができるように読み込み、出来るだけの準備をして融資面談に臨みましょう。
まとめ
もちろん銀行によって特色が異なるので、全てがこうであるとはいえません。
ただ、共通しているのはどこの銀行も不動産投資を「事業」としてみています。
この事業としての認識があるかどうかを見られますので、それ相応の振る舞いで融資の獲得を目指していきましょう。
ぼくが金融機関にいた頃と状況が多少違いますが、面白いぶっちゃけトークでした。
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