【不動産投資】その減価償却、本当に多くとっていいの？

こんにちは、らいらいです！

投資をしていると避けては通れないのが税金。

出来る事なら収める税金はなるべく低く抑えたいもの。

この税金に大きく関ってくるのが「減価償却費」です。

目先の納める税金が減るからといって、多く償却していませんか？

後々、大変なことになりますよ？

減価償却費とは

減価償却とは

「時間もしくは使用と共に価値が下がるものを下がった分だけ経費扱いにする」

ということです。

減価償却は購入したときに一気に償却できるものではありません。

例え話のように１個生産するごとに１円支払っているわけではなく、（＝実際にお金は出て行っていない）

また１００万個目に全額上乗せにならないよう数年に分けて経費計上しています。（＝数年に分けて経費計上）

節税効果になるって本当？

ぼくも不動産投資に参入したばかりのころ、下のロジックにひっかかってしまいました。

減価償却費によって生じた「不動産所得の赤字」により、課税所得が小さくなる効果があります。

減価償却費は支出を伴わないので、赤字でも資金収支はプラスということもあります。

このロジック「嘘」はついていないのです。

特にワンルーム投資で良く聞くロジックです。

→【実例付き】ダメ。ゼッタイ。新築ワンルーム投資は地獄への片道切符！

ぼくも初期の物件で減価償却を大きく取りすぎて失敗しました。

→初めてアパートを買って、物件を売却したら泣きそうになった話

検証してみるんじゃー

不動産投資の場合

土地は年数が経っても価値は変わりません。

なので、建物だけ減価償却をとることができます。

さらに、サラリーマンの給与から２００万円の赤字を相殺することが可能です。

これは確かに節税効果が出ています。

ここまでは上のロジックの通りです。

売却が絡むと・・・

投資の最後には必ず売却があります。

この売却益の計算式は

売却益＝売却価格ー帳簿価格

になります。

買ったときと同じ値段で売却しているにも関らず６００万円の税金！

つまり減価償却を多く取っていればいるほど、売却時にかかる税金が大きくなります。

最後の最後にガッツリ持ってかれてるんじゃ

結論

減価償却を多く取ると

「毎年の納税額は減るが、売却時に大きく税金を取られる」

減価償却を少なく取ると

「毎年の納税額は増えるが、売却時はあまり税金を取られない」

いつ税金を納めるかだけの違いです。

まとめ

「減価償却を活用して、節税しよう」というロジックは、実際には節税効果はありません。

税金を支払うタイミングをずらせるというだけです。

税金は難しくて嫌いという人も多いですが、知っておかないと手痛い失敗をしてしまいます。

売却時にこんなはずじゃなかったのに・・・

ということが無いよう、良く考えて減価償却は設定しましょう。