こんにちは、らいらいです！
５０万円で購入した物件の続きのお話です。
買ったまま放置はしてませんよー。
前回の５０万円で購入した話はこちら
目次（クリックでジャンプ）
リフォームの手配
５０万円で購入したはいいものの、このままでは貸せる状態ではありません。
雨漏りはあり、畳の上を歩くと沈む状態でした。
決済当日鍵を貰いそのまま内装業者と戸建の中へ。
リフォーム前の内部はこんな感じ。
【玄関から】
【２階の個室】
どうでしょう？
かなり古めかしい感じがするのわかりますか？
ぼくとしては入居が決まる最低限のリフォームで、尚且つ安く仕上げなければなりません。
内装業者と相談しながらリフォームするところとカットするところを話しました。
リフォーム内容
・雨漏りの修繕
・和室の洋室化
・1Ｆの砂壁にクロス貼り付け
・キッチンのクッションフロア張替え
和室の洋室化にともない、３３枚もの畳の処分が必要でした。
当初内装業者に依頼したところ、１枚あたり４，２００円で合計１３８，６００円でした。
高いと感じたので、自分で地元の便利屋に電話し処分をお願いしたところ、
１枚あたり１，５００円の合計４９，５００円でまとまりました。
業者毎に得意分野が異なるので、施主で分離発注した方が安くなります。
リフォーム中の写真
根太の張替え中
【リビングルーム】
【リビングルーム２】
【キッチン横】
根太の張替え後
【リビングルーム】
【リビングルーム２】
【キッチン横】
リフォーム後の写真
なんということでしょう。
あの古めかしかった家が、こんな素敵なおうちに。
【リビングルーム】
【リビングルーム２】
【２階の個室】
え、２階だけ壁がそのままボロくないかって？
ちなみにここまで全部やってくれて総額８０万円でした。
入居付け
リフォームが終わったら後は入居者を募集して埋めるだけです。
逆に決まらなければ、収入が入らず絵に描いた餅で終わります。
築４０年近い物件だったので、開き直った条件で募集をかけました。
条件
・賃料月額４５，０００円
・敷金１ヶ月のみ
・ペット可
・ＤＩＹ可
・ＡＤ２００もしくはフリーレント２ヶ月（配分自由）
一般的なアパートやマンションではニーズを満たしにくいところ（ペット可、ＤＩＹ可）を対象としました。
正直なところとしては、「自由に家をいじっていいから細かいことで文句は言うな！」です。
一方で、入居者の好みにいじるだけいじって、短期で解約された場合、次の入居者は見つからないと考えたのである条件を特約をつけました。
特約
・契約期間は４年
・契約期間以内での解約の場合のみ借主は原状回復義務を負う
ＤＩＹをするなら４年以上住まざるを得ないような形で縛りました。
最低４年間貸せていれば、その間の賃料収入で損失に陥ることがないという計算です。
戸建は基本的に長期で住む方が多いのでそこまで心配はしていませんが、念には念を入れます。
結果（投資としての仕上がり）
募集を開始して、１カ月半程で決まりました。
ペットを飼っている人で、旦那がＤＩＹ好きという入居者に決まりました。
狙い通りです。
運用の仕上がりとしては
- 物件価格：５０万円
- 諸費用：４０万円
- 修繕費用：８０万円
合計１７０万円
家賃月額４５，０００円なので年間５４万円になります。
実質利回りとしては約３０％でまとまりました。
反省点
賃料安すぎたかも
全部現金で賄ったため、ＲＯＩが高い運用ではない
手間が結構かかった
まとめ
額が額だけに融資を使いませんでしたが、そのためＲＯＩとしては他の運用とあまり変わらない結果となりました。
ただ、色んな出口が取れる戦略で動いているので悪くはない仕上がりかなと思っています。
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ついこの間まではそう思っていました。
実は先月のある出来事で思いがけない目にあっています。
ぼくの間抜けな部分が再度出てきます笑。
備忘録としても近日中に公開したいと思います。
