こんにちは、らいらいです！
民泊って聞いたことありますか？
旅行者がホテルや旅館ではなく、一般の民家に泊まることから来ています。
昨今の観光客の多さからインバウンド需要が急増し話題になっています。楽天やLIFULL、アパマンショップなど大手企業も続々参入しています。
そんなアツい民泊ですが、ぼくもいくつかの部屋を民泊で運用しています。
今までの実績と経験したトラブルや、やっててよかったこと、感じたことをまとめてみます。
はじめたきっかけ
参入した理由
「外国人とコミュニケーションをとりたい」、「日本のおもてなしを体現したい」いろいろとあります。こういう格好いいこと言ってみたいのですが、ぼくは「お金」が理由で始めました。
実際に参入者の７割は儲かりそうだからはじめるようです。「儲かってる人」ばかりにスポットライトが当てられているので、深く考えずはじめちゃう人が多いんですね。
そして、それに拍車をかけるのが参入障壁の低さです。
参入障壁が低い
２つのタイプの民泊
オーナー居住型
物理的なハードルが非常に低いです。
自分の住んでいる部屋や家の余った部屋に布団を購入してリスティングを掲載するだけでスタートできます。予算１万円もかからない手軽さで始めることができちゃいます！
精神的なハードルがあります。。。
素性の良く分からない外国人と入れ替わり立ち替わりで一つ屋根のした共同生活です。女性の一人暮らしとかだときびしそうです。
ぼくは本当はこっちをやってみたかったのですが、家族の反対を受け撤退しました。
オーナー非居住型
こっちはオーナー居住型と比べて精神的なハードルがガクンと下がります。
自分の自宅とは別に民泊用の部屋を運用します。ですので、場合によってはゲストと一回も顔を合わせることなくチェックインからチェックアウトまで完了していまいます。
一方で、物理的なハードルは高くなります。
民泊で運用しても需要が見込めるエリアで不動産を購入するか、転貸できる部屋を探さなければなりません。しかも、転貸できる民泊用の部屋は通常の賃貸よりも２０～３０％値上げした状態での申し込みなります。さらに敷金や礼金も通常より多く取られます。ますますお金にシビアになってしまいます。
ぼくは現在こっちのタイプで複数部屋運用しています。
ゲストがホテルではなく民泊を選ぶ理由
安さ
ここは勘違いして欲しくない部分です。都内の民泊に泊まる人の９割は安さ重視です。
設備やおもてなしが良ければ多少高くても来ると考えるのはただの妄想で終わります。本当にラグジュアリーに過ごしたい人は値段なんか気にせずハイアットや帝国ホテルに泊まります。ターゲット層を見誤ると撤退という憂き目にあいます。
民泊の安さのからくりは１部屋あたりで宿泊料を計算するところにあります。ホテルは１人当たり５，０００円という値付け方なので２人で泊まると１万円です。
ぼくの部屋は１部屋を６，０００円で貸し出していますが、２人で泊まれば１人当たり３，０００円となります。複数人であればあるほど、１人当たりの宿泊料は安くなります。
ぼくの部屋も実際に今まで１４４組（９月）を泊めていますが、１人での利用は今までで３組だけでした。
ホテルが満室だった、高すぎた
消極的な理由で入ることもあります。
ぼくの部屋が「選ばれた」わけではなく「選ぶしかなかった」という理由です。
ホテルの繁忙期は普段５，０００円だった部屋が２万円になったりします。そういったゲストが民泊に流れてきています。
初めてエアビー使ったというゲストはこのタイプが多い感じがします。
イベント・体験を希望して
オーナー非居住型ではあまり出会わないタイプのゲストです。このタイプのゲストは同じ屋根の下で住む個室型やシェアタイプを選ぶ傾向にあります。
もしくは地方で農家の家への民泊や古民家で民泊などが選ばれます。
ただ、現在はAirbnbでは体験の売買が出来るので、そこから予約が入ることがあります。
運用結果
ひとつの例としてぼくの１物件を取り上げます。
物件概要
- 最寄り：池袋駅
- 徒歩：10分圏内
- 間取り：1Ｋ
- 広さ：20㎡
- セールスポイント：繁華街まで徒歩３０秒、リムジンのバス停まで１分
初期費用
- 家具：２０万円
- 敷金礼金：２４万円
合計４４万円
収支実績
- 一泊料金：６，０００円
- 平均稼働率：９０％
６，０００円×３０日×９０％＝１６２，０００円
月売上合計１６万２千円
支出実績
- 家賃：６０，０００円
- 外注清掃代：２５，０００円
- クリーニング代：７，０００円
- 電気水道代：１０，０００円
- ＷＩＦＩ代：４，０００円
- airbnb手数料：４，０００円
月支出合計１１万円
粗利実績
１部屋あたり大体５万円ほどの収益となります。
ぼくはゲストとのやり取り以外は全て外注しているのでこれだけの費用がかかっています。転貸なので家賃が重いですね。
自分で掃除をし、コインランドリーをまわしていたら経費はもっと抑えることができます。
普通に賃貸した場合の比較
もし自分がオーナーだったら、普通の一般賃貸で貸して得られる賃料は６万円です。
それに対して民泊で活用すれば最大売上は１８万円となります。清掃などを外注したとしても手残りは１０万円は固いです。
１００％の稼動とまでは行かなくても普通に貸し出すより２００％～３００％の収益増が見込めます。
一棟まるまる民泊で活用するなど、運用する数を増やせたら新たな不動産運用としてもうまみのある数字になりそうです。
トラブル事例
１年近く民泊で運用しているとそれなりの数のトラブルに出会います。Airbnbでは補償もありますが泣き寝入りのほうが圧倒的に多いです。
建物で火災
これは本当に大変でした。民泊で運用している部屋からではないのですが同じ建物の同じ階でボヤ騒ぎがあり消防車２台、パトカー１台が来る大騒ぎとなりました。
結局けが人などもいなかったので不幸中の幸いでした。
夜１１時頃にゲストから
こんなメッセージが来たときは、おわった・・・と思いました。
タバコ
部屋内完全禁煙はもちろん、バルコニーや建物付近も禁煙ということをハウスルールにしています。
が、平均で破る人もいます。トイレでタバコを吸ったようでにおいが染み付いてしまいました。
物証もないのでしらばっくれられて終わりです。
物品の破壊・持ち去り
備蓄しておいた使い捨て歯ブラシが全て持ち去られていることやゲストブック用のボールペンはかなり高い確率でなくなります。
備品のコップやタオルが持ち去られるのもしょっちゅうです。目覚まし時計の乾電池が取られたときは思わず笑いました。
１番ひどかったのは１度だけですが、掛け布団カバーの持ち去りでした。これには開いた口がふさがりませんでした。
ゴミだらけ・汚していく
人の部屋だからと思う存分汚して出て行くゲストもいます。
部屋で髪を染めたお客さんもいました。染料が垂れて落ちなくなった部分もあります。
他に印象に残っているのがフィギュアの空き箱を７０個近く置いていったゲストです。フィギュアの箱って余分に大きく作られていますよね？ゲストは本体だけを持ち帰り、箱全てを部屋に置いていきました。部屋に入ったときの驚きはすごかったです。
こんなメリットがあった
- 仲良くなった家族の国の家に遊びに行った。
相手の国へ旅行に行った際、いろいろ連れて行ってもらって、さらに泊めてくれた！
- 一緒にデートした。
男二人で言葉が通じないながら楽しくデート。楽しい思い出です。
- 世界各国のおみやげがもらえる。
おいしいも菓子もあれば、無言になるお菓子まで、コップなども色々いただきました。
- なぜか仲良くなったゲストがぼくの塾で働いている。
留学生の子が家族を連れて来日。アルバイトをしたいということで、気づいたらぼくの塾で英語の講師をしています。
らいらいの考え
儲かるのか？
答え：転貸だと思ったより儲かりません。
ぼくは複数を運営しているので効率化と規模のメリットで多少の利益を残せているだけです。
もしこれが１部屋だけだったら、手間を考えると割りにあわないです。
でも自分が一棟のオーナーで空き部屋を民泊で活用するなら大いにアリだと思います。
空き部屋という機会損失がなくなるだけでなく、一般賃貸の２～３倍の収益を生み出します。
この場合代行業者を使って自分の労力を減らしても十分に利益が出るモデルになるでしょう。
これから民泊で儲けたいなら
- 全部自分で管理する
- 物件の数を増やす
- 物件を丸ごと買ってしまう
- 民泊したい人を相手に商売する
このあたりで戦略を組んだほうがよさそうです。
全部自分でやってしまえば余計なコストもかかりません。
薄利でも数をこなせばまとまった額になります。ぼくはこのタイプですね。
一番のおすすめは、民泊をしたい人相手に商売です。
アメリカのゴールドラッシュで儲けた人は金を掘った人ではありません。掘った人を相手に商売した人たちでした。
まとめ
思ったより儲からない！
民泊は儲かるといろんなところで宣伝されてましたが実際はこんなところです。参入している数は年々増えており、以前ほどの高単価での宿泊は厳しい状況です。
儲け以外のところで楽しさを見い出せない人にはこれからますます大変になると思います。
楽しいからやれてます。
以上、ぼくの民泊の実績でした。
ぼくの民泊の予約は９９％はＡｉｒｂｎｂからです。民泊で泊まってみるのも楽しいよ。
楽しめるから民泊やる！ってひと、聞きたい事があったらLINE@からお気軽にどうぞ。
