こんにちは、らいらいです！
今日は久々に大学時代の友人と飲み食いしまくってました。
その友人が結婚し、現在家を購入しようか迷っているとのことで相談に乗ってきました。
ぼくも改めて賃貸と持ち家どっちが良いのか考えてみました。
そしたら、この考えが資産運用の観点からみて興味深い結論になったのでシェアします。
賃貸派（持ち家否定派）の意見
よくある主張をまとめてみました。
- ライフステージの変化に対応しやすい。
- トラブルがあれば、いつでも引越しできる。
- 建物のメンテナンスをしなくてよい。
- ローンのプレッシャーがない。
- 人生の可能性を狭める。
ちなみにホリエモンも賃貸派に賛同しています。
「金持ちになる方法はあるけれど、金持ちになって君はどうするの？」
Ｐ１４０（読者とのＱ＆Ａ）より
金持ちになる方法はあるけれど、金持ちになって君はどうするの? (徳間文庫カレッジ)
Ｑ
会社員３５歳です。３年後に独立する予定です。
現在の会社は１０年在職しているので住宅ローンが簡単に組めますが、これから先は難しいということもあり、今のうちにマンションを買おうか悩んでいます。
たまたま、都心に一人暮らし用のマンションが売り出していて、立地的にも資産形成する上でもメリットがあると思いますが転職・独立という不安定な時に住宅ローンを組むのはどうなのか？というのもあります。
堀江さんは賃貸派かとは思いますが、現在この状況で買うべきか、買わないべきかアドバイスをお願いします。
この質問に堀江さんは以下のように回答していました。
Ａ
てか、そもそもなんでわざわざ不動産という固定資産に、現金のような流動性の高い資産からチェンジしようとするのかが理解不能です。
おそらく、不動産は値上がりするとでも思っているのでしょうか？
ファンダメンタルズで言えば、高齢少子化の日本では経済発展は見込めず、不動産が大幅に値上がりする要素はあまりありません。
そもそも資金力に乏しい個人が大手の不動産取引業者に勝てるはずもなく、本当の優良物件はあなたのような一介の個人のところにまわってくるわけがありません。
お金を使ってしまうのが嫌で貯蓄したいのなら、普通に定期預金でもしていたほうがマシだと思いますよ。
ふむふむ。
こういう考え方があるのですね。
購入派（賃貸否定派）の意見
一方で購入派の主張は下記のものです。
- 資産として残せる。
- 自由に手を加えられる。
- 万一の支払いの保障がある。
- 安い金利で住宅ローンが組める。
- ローン減税がある。
ここまでを見ると、どっちが良いのかわからなくなりますね。
らいらいの意見
ぼくの意見は購入です。
ただ、終いの棲家として１回だけ購入するわけではありません。
いくつかの条件があります。
その条件とは
・ライフステージ毎に買い換える
・東京都２３区内
・中古住宅
です。
ライフステージ毎に買い換える理由
マイホームは一生に一度の大きな買い物とよく言われます。
しかしマイホームの購入は１回だけと誰が決めたのでしょうか？別に何度買ってもいいはずです。
１回だけになっているのは「新築」で「自分のこだわりを優先」して「高くつく」からに他なりません。
また、結婚する可能性や子どもができる可能性、転勤の可能性など将来自分がどうなっているかわかりません。
そんな中で将来の自分を予想して自宅の購入をして、本当に自分に合ったマイホームが買えるのでしょうか？
なので、最初から骨を埋めるつもりの自宅を買うのではなく、住み替える前提でマイホームを購入していきます。
加えて住宅ローンは金利が非常に低いです。
そのため、住宅ローンで融資を引いて、その自宅を第三者に貸し出せば賃料が返済額を上回りキャッシュフローが出る可能性があります。
そうすればあなたの本業の収入に加えて副収入としてキャッシュフローも得ることが出来るようになります。
住宅ローンで借りている物件を他人に貸し出す場合、金融機関によっては住宅ローンからアパートローンへの切り替えを求められることがあります。
住み替える前に必ず借りている金融機関へ事前に相談・確認を行ってください。
ただ、正式な事由（引越し、転勤）があれば通常問題ありません。この引越しには今の自宅が手狭になったからというのも含まれます。
東京都２３区内の理由
住み替えていくことを前提としているため、賃貸需要の底堅さは項目として外せません。
東京、中でも２３区内は将来的な賃貸需要の見込みが固いです。
現在人口の流入率で言うと４７都道府県のうち増加しているのは東京を含め７都県のみです。
日本の経済の中心が東京であることを考えると、人口の増加はしばらく続き、今後も固い賃貸需要が見込めます。
沖縄や埼玉も人口が増加していますが、１０年２０年スパンで見た日本で安定して人口が増加しているか考えると疑問が残ります。
なので東京２３区に絞ります。
中古住宅の理由
単純に新築と比べて安いからです。
築３０年以上の物件でも、内装や家具にこだわればマイホームとして十分に満足感を得ることが出来ます。
もし新築を購入し、あなたが住んだ後に貸し出すとそれは「中古住宅」を賃貸に出していることになります。
中古住宅であれば築５年であろうと築３０年であろうと賃料にそこまで大きな差が出てきません。
なので中古で購入し、あなたが住んだ後に貸し出しても家賃は十分にもらうことが出来ます。
安く購入し、できるだけ高い家賃で貸す。
不動産運用の基本です。
資産形成の観点から
賃貸はやっぱりいくら長く借りていてもその家があなたのものになることはありません。
自宅であればローンの返済が進むにつれ、その元金分はあなたの資産になっています。しかも住み替えていく場合、途中からその資産形成は貸し出したその不動産に住んでいる人が行ってくれます。
「第三者が借りるかどうか、いくらで貸せるか」を常に意識しましょう。
また、国の政策で手厚い優遇が受けられます。
住宅ローン減税や特別控除まで至れり尽くせりです。
マイホームはこだわりたい方へ
あこがれのマイホームにこだわりたい気持ちはよくわかります。
ぼくも終いの棲家としては譲れないこだわりがあります。
ただ、それは最初の１回目の購入で本当に大丈夫ですか？
良い買い物は何度も経験してからできるようになるものです。経験のない初めての購入で大金をはたくのリスク高いと思いませんか？
資産を形成しながら最後にこだわりの新築マイホームを建てることもできます。
実際に例として架空の人生設計を下に作ってみました。
住み替えの例
・２６歳独身の時に１３００万円ほどの１ＬＤＫの中古住宅を購入。
・３２歳で結婚したので二人暮らしに合わせて２ＬＤＫの中古住宅を２５００万円で購入。
その際、１３００万円で購入していた１ＬＤＫを他人に７万円で貸す。
・３５歳で第一子が生まれ手狭になったので、５ＬＤＫの新築を５５００万円で建てた。
今まで住んでいた２ＬＤＫは１１万円で貸す。
このような場合、最初から５５００万円の自宅を建てるよりもライフスタイルに合わせて細かい調整が出来ています。
また定年時にはローンの返済が終わっている住宅や土地が資産として残りました。
まとめ
東京都２３区でライフステージ毎に安い中古住宅を購入。
ぼくは都内在住なので、東京２３区にこだわりました。地方に関しては、絶対に賃貸需要が無くならないところ（駅の目の前、国立大学近くなど）でやりましょう。
もしくは東京に出てきてしまうのもよいと思います。
自宅を購入しながら着実な資産形成ができるこの手法、すぐに大金持ちになれるわけではありませんが再現性は高いです。
おすすめです！
