これからどうなる?スルガ銀行の今後を予想。

こんにちは、らいらいです!

スルガ銀行の不正融資の実態が暴かれるにつれ、ほかの銀行にも波及してきました。

ただ、一番知りたいと思うのは「これからどうなるか」ってことではないでしょうか?

不動産投資を含め、スルガ銀行の今後を予想してみます。

スルガ銀行のシェアハウス不正融資事件

シェアハウスかぼちゃの馬車の破綻をきっかけに露呈した

スルガ銀行が借入希望者の融資書類に不正を知りつつ融資をした

という事件。

不適切な手法の一つが二重の売買契約書だ。行内ルールでは融資上限を物件価格の90%としている。販売業者が借り入れ希望者と結ぶ契約書には実際の物件価格を表記するが、販売業者がスルガ銀に出す契約書の物件価格は実際より高くする。それを行員が見逃すことで全額を融資していた。

中古のアパートやマンションへの融資でも、入居率や家賃収入などを記載した書類が偽装されている事例が見つかった。空室率が高く、半ば不良化している物件でも、稼働率の高い優良な物件に見せる手口として使われていた。

第三者委関係者によれば、借り入れ希望者の年収や預貯金残高を水増ししていた例も含め、手続きに何らかの不適切な行為が入り込んでいるのは投資用不動産融資の過半に達しているという。

日本経済新聞8月21日

不動産業者がよくやる不正手段やからくりは今後解説するとして、

なんとスルガ銀行の行員までもが不正関与を認めました。

らいらい
正直しらばっくれると思ってたんじゃ

不動産業者から見た今回の事件

収益物件を主に扱う不動産業者からするとこれらの不正は

でした。

「いまさら?関係者全員わかっててやってたやろ」というのが正直な感想ではないでしょうか。

というのも三者の立場でみると、win-win-winが成り立っていたのです。

銀行側
貸し出し残高を増やしつつ、その他ノルマもこなしたい。

知らんふりするからうまくやれよ?絶対うまくやれよ?
これぐらいの自己資金があれば融資出そうなのかは独り言でつぶやいてやるよ。

購入者
本来の貯金額や年収では、買えない物件だけど欲しい。

ぼくは丸投げするからね!
あとは買えるようにしといて!!

不動産業者
融資を出させて、売却益or仲介手数料が欲しい。

うまくやるか・・・

今までは物件購入後もCFが出て、返済が出来たので明るみに出なかっただけです。

シェアハウスメーカーの倒産(メインはサブリースの停止)がなければ今も続いていたことでしょう。

サブリースが続いていれば返済自体はできる計画でしたから。

今回の事件で間違いなく一番悪いのは不動産業者です。

ただ、そうするにさせた周りの背景も理解してもらえればと思います。

そして購入者は振り上げたこぶしの先が潰れてしまったため、銀行を相手にこぶしを振り下ろしたという形ですね。

スルガ銀行の今後

今回悪い意味で大注目を浴びてしまったスルガ銀行。

今後しばらくは厳しい視線に晒されることになります。

今までの特徴にあった

審査が早い・エリアが広い・金利が高い

を維持することはできないでしょう。

これが影響する今後のスルガ銀行の姿勢を予想してみました。

1:審査のスピードダウンは確実

スルガ銀行が融資書類の不正を見抜けなかったことが指摘されています。

審査の厳格化待ったなし。

今までは通帳の写しでエビデンスの確認を行っていました。

これからは原本の確認をすることになります。

そのうえで念には念を入れた審査になり、ほかの金融機関と同じく2~4週間の審査機関を要することでしょう。

2:エリアを狭める可能性

スルガ銀行では日本全国のほとんどのエリアが融資対象となっていました。

が、金融庁から睨まれている最中に融資を拡大するわけがありません。

そうなると一番融資を締めやすいのが地方物件。

スルガ銀行の支店がないエリアは調査に時間がかかるうえ、手間がかかります。

コストダウンのためにもほかの銀行と同じように支店のあるエリアを中心に移行してくるのではないでしょうか。

3:金利が下がる可能性

エビデンスのチェックが厳格になり、実際に「自己資金を2割入れろ」となってしまえば、

スルガ銀行を使う理由はありません!

ほかの銀行でも2割ほど自己資金を入れれば金利1~3%で引けます。

誰がわざわざ高い金利で借りるでしょうか?

そうなるとスルガ銀行は競争力がなくなり、貸付残高が減ってしまうので金利を下げて食い止めるしかないのではないでしょうか。

不動産投資の今後

地方の収益物件の下落がすさまじいスピードで進みます。

というのも、不動産価格は融資と連動します。

都内や大都市に住んでいる高所得層が地方高利回り物件を購入するのに使える銀行はスルガだけでした。

反対に東京、大阪、札幌といった都市部は金融機関が多数存在しているため、そこまで影響はなさそうです。

キャピタルゲイン狙いの投資家には厳しい時代が来ますが、ぼくのようにインカムゲイン狙いの投資家は割安な物件を手に入れられる時代が来るかもしれません。

らいらい
前はこれで利回り40%超えを買っているんじゃ

まとめ

スルガ銀行は不動産投資業界の中で良くも悪くも多大な影響を持っています。

予想通りというかなんというか変に注目されてしまったため、TATERUと西京銀行もやり玉にあがってしまいました。

今後もスルガ銀行に限らずほかの銀行へも不正融資について問題が波及しそうです。

オリンピック前の外国人による利益確定売りと合わせて今年、来年買い場が来るかもしれませんね。

今のうちに自己資金をためておきいつでも良い物件を買えるようにしておきましょう。

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