こんにちは、らいらいです！
Twitter上で話題になっていた本を思わず衝動買い。
正直ぼくと正反対の考えとめっちゃ同意できる部分の両極端に分かれていた内容でした。
自分には無い視点や考えも取り入れるのは大事ですね。
目次（クリックでジャンプ）
３行で内容紹介
- 買った物件は売るな！
- 数の力を使え
- 秘密の話は無い
読んでみて
詳しくは本を手にとって読んでみることをオススメしているので簡単に。
新しい考えを手に入れました。
物件を売却してはいけない（P34）
最初読んだとき「おいおい、まじか」と思いました。
というのも、ぼくは物件の売却を絡めて現金を増やして一気にレベルアップしたからです。
※詳しくはnoteで書いてます。
が、著者のこの部分を読んで納得しました。
私が知る限り、キャピタルゲインを得続けている不動産投資家は本当に一握りです。相場にはいつか転機がきますので、今がよくても長期的に見ればリスクがあるともいえます。（P36）
（売った後に）同じスペックの物件を購入できる自信がないからです（P37）
これには同意せざるを得ません。
高く売却して現金が手元に残ったとしても、運用しなければ眠っているだけです。
かといって売却した物件を購入したときのような安い価格で常に買えるわけではないのです。
危険すぎる民泊投資（P27）
これに関してはぼくは真っ向からぶつかります。
管理費・修繕費を引いたうえで、管理運営費やクリーニング費を引いたら、結局のところ普通賃貸と変わらないのではないでしょうか（P29）
著者は兵庫県姫路市を主戦場としているので、そういう意味ではわからなくもないです。
正直ぼくがやっている東京の民泊では毎月かなりのキャッシュフローが生まれています。
まあ、今年６月施行の法規制で以前ほどのうまみは無くなりますが・・・
１棟目キャッシュ、２棟目から融資がスピードを加速させる（P123）
これは図らずも、ぼくと同じ戦略になっていました。
現金で購入すれば、間違いなく資産で計算されるのと実績作りになるのでぼくもおすすめです。
私の場合は、既存のローンを完済して、それが担保になりだしてから資産が加速度的に増えていったという印象です（P123）
著者のHPに所有物件の推移があったのでまとめてみました。
| 年度 | 所有物件規模 |
|---|---|
| 2003年 | 1室 |
| 2010年 | 49室（7棟） |
| 2011年 | 132室（16棟） |
| 2012年 | 353室（31棟） |
| 2013年 | 798室（61棟） |
| 2014年 | 1365室（103棟） |
| 2015年 | 2210室（136棟） |
| 2016年 | 3321室（169棟） |
| 2017年 | 4181室（241棟） |
2003年に1室からスタートして、2010年は49室。
ここまでは普通か遅いぐらいのペースです。
が、その後倍々ゲームのように加速度的に増えています。
例えば2015年から2016年の１年間には33棟1111室取得した計算です。
読み終えて考えたこと
4903世帯、この数！！
まさに数の暴力。
P174には資産背景の記載がありました。
平均利回り９．７２％、借入金利３．２３％、返済率６３．８７％。
これって本来、返済比率高すぎますし、購入物件の利回りも高くはありません。
ぼくならこんな条件の物件は絶対に買いません！
自転車操業に近い感じも受けたのですが、実際に資産は急拡大しており収支もまわっています。
ここまで借入れされると金融機関も潰すに潰せません。
規模拡大の王道を進んだお手本といえますね。
だからこそ、どうやってここまで借入総額を増やせたのかを知りたかったのですがその部分は書かれてませんでした。
その点だけ残念。
まとめ
多くの部分でぼくと違う考えをしている本です。
が、不動産投資には絶対に正しい手法なんて存在しません。
いつの間にかぼくの思考も固まっていたんだなーと自覚することができました。
具体的な借入方法は書かれていなかったので、そこがあればもっと良かったです！
頭を柔らかくして、使える部分はどんどんパクっていきますよー。
